Tra la firma dell’offerta di prestito e il momento in cui i fondi arrivano sul conto del notaio, possono trascorrere diverse settimane. Questo ritardo, spesso sottovalutato dagli acquirenti, è dovuto a una catena di convalide che coinvolge la banca, il notaio, l’assicuratore e talvolta lo stesso venditore. Comprendere ogni anello di questa catena consente di identificare dove il processo rallenta e su quali leve agire concretamente.
Legge Lemoine e assicurazione mutuatario: una leva poco conosciuta prima del rilascio dei fondi
Dal momento dell’entrata in vigore della legge Lemoine, il 1° giugno 2022, ogni mutuatario può cambiare l’assicurazione del prestito in qualsiasi momento, senza dover attendere una data di anniversario. Questa possibilità si applica anche tra l’emissione dell’offerta di prestito e il rilascio effettivo dei fondi.
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In pratica, ciò significa che un acquirente in VEFA, i cui richiami di fondi si distribuiscono su diversi mesi, può sostituire la propria assicurazione mutuatario dopo la firma dell’offerta. L’obiettivo: ridurre il costo globale del credito ottenendo un tasso assicurativo migliore, il che modifica il TAEG al ribasso. La banca ha quindi 10 giorni lavorativi per accettare o rifiutare la sostituzione, a condizione che il nuovo contratto rispetti l’equivalenza delle garanzie.
Molti guide si concentrano sulla negoziazione del tasso d’interesse a monte. La questione di quanto tempo ci vuole per sbloccare i fondi di un prestito immobiliare dipende anche da questa fase: se viene avviata una sostituzione dell’assicurazione durante il periodo di sblocco, l’emissione di un emendamento può allungare il calendario di qualche giorno. Anticipare questa procedura, o riservarla a una fase successiva, fa parte dell’arbitraggio da effettuare.
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Richiesta di fondi del notaio e bonifico bancario: il vero punto di attrito
Il notaio emette una richiesta di fondi alcuni giorni a una settimana prima della data prevista per la firma dell’atto autentico. I fondi devono necessariamente essere sul conto del notaio il giorno della firma. Se il bonifico arriva in ritardo, la firma viene rinviata, con conseguenze a catena sulla liberazione dell’immobile e sul piano di trasloco.
I tempi di bonifico classici in Francia ammontano a 48 a 72 ore lavorative per un bonifico nazionale. Per un trasferimento internazionale o un importo elevato che richiede verifiche di conformità, questo termine può arrivare fino a cinque giorni lavorativi.
Ciò che blocca concretamente lato banca
La banca non avvia automaticamente il bonifico al ricevimento della richiesta di fondi. Verifica prima che tutte le condizioni sospensive siano state soddisfatte, che l’assicurazione mutuatario sia attiva e che il fascicolo sia completo. Se manca un documento o se un documento è scaduto (ad esempio, l’attestazione di assicurazione abitativa), il processo si ferma.
I riscontri sul campo divergono su questo punto: alcuni acquirenti ottengono il bonifico entro due giorni dalla richiesta di fondi, altri aspettano più di una settimana. La costrizione non proviene solo dal notaio, ma dalla coordinazione tra tre attori (banca, notaio, venditore) i cui circuiti interni non sono sincronizzati.
- Il notaio invia la richiesta di fondi per posta o tramite modalità dematerializzata, a seconda degli uffici. Il formato scelto può aggiungere uno o due giorni.
- La banca tratta la richiesta di fondi tramite il proprio servizio back-office, il cui carico di lavoro varia a seconda del periodo (fine trimestre, estate, festività).
- Il venditore deve talvolta fornire documenti complementari (diagnostici aggiornati, liberatoria ipotecaria) la cui assenza blocca il rilascio dal lato del notaio.
Rilascio dei fondi in VEFA: un calendario a fasi da monitorare
L’acquisto su progetto introduce una meccanica diversa. I fondi non vengono rilasciati in un’unica soluzione, ma a rate successive, in base all’avanzamento dei lavori. Ogni richiesta di fondi del promotore attiva una domanda di sblocco parziale presso la banca.
Il calendario tipo segue i livelli normativi:
- Un primo versamento al completamento delle fondazioni.
- Rilasci intermedi alla messa in sicurezza, poi alla chiusura ermetica.
- Il saldo alla consegna dell’immobile, dopo la risoluzione delle eventuali riserve.
Tra ogni richiesta di fondi, gli interessi intercalari maturano sulle somme già sbloccate. Questi interessi si aggiungono alle rate mensili o vengono posticipati, a seconda dei termini del contratto. Più il cantiere si allunga, maggiore è la fattura. Verificare il piano previsionale del promotore prima di firmare l’offerta di prestito consente di stimare il costo reale di questi interessi.
Accelerare il rilascio dei fondi immobiliari: ciò che funziona e ciò che è un mito
Circolano diverse raccomandazioni per ridurre i tempi. Non tutte hanno lo stesso valore.
Preparare un fascicolo completo fin dalla richiesta di prestito
È la leva più efficace. Un fascicolo incompleto è la prima causa di ritardo da parte della banca. Buste paga, avvisi di imposizione, estratti conto, attestazione di assicurazione: ogni documento mancante genera un andirivieni che aggiunge diversi giorni.
Sollecitare la banca dopo la richiesta di fondi
I dati disponibili non consentono di concludere che la sollecitazione accelera sistematicamente il trattamento. Tuttavia, permette di rilevare un blocco (documento mancante, errore di riferimento nella richiesta di fondi) prima che diventi critico. Una chiamata al consulente bancario il giorno dopo l’invio della richiesta di fondi rimane una precauzione ragionevole.
Scegliere un notaio reattivo
La rapidità di trasmissione della richiesta di fondi varia da un ufficio notarile all’altro. Alcuni uffici dematerializzano completamente il processo, altri funzionano ancora per posta. Una richiesta di fondi trasmessa per via elettronica fa guadagnare uno o due giorni rispetto a un invio postale.
Il rilascio dei fondi rimane una fase in cui la pazienza è spesso più utile dell’agitazione. Il margine di manovra reale dell’acquirente si trova a monte: completezza del fascicolo, scelta del notaio, anticipazione dell’assicurazione mutuatario. Una volta emessa la richiesta di fondi, il calendario dipende in larga misura dai circuiti interni della banca, sui quali il mutuatario ha solo un’influenza limitata.