Entre a assinatura da oferta de empréstimo e o momento em que os fundos chegam à conta do notário, várias semanas podem se passar. Esse atraso, muitas vezes subestimado pelos compradores, deve-se a uma cadeia de validações que envolve o banco, o notário, o segurador e, às vezes, o próprio vendedor. Compreender cada elo dessa cadeia permite identificar onde o processo desacelera e em quais alavancas agir concretamente.
Lei Lemoine e seguro do mutuário: uma alavanca pouco conhecida antes do desbloqueio dos fundos
Desde a lei Lemoine, que entrou em vigor em 1º de junho de 2022, todo mutuário pode mudar de seguro de empréstimo a qualquer momento, sem esperar pela data de aniversário. Essa possibilidade se aplica inclusive entre a edição da oferta de empréstimo e o desbloqueio efetivo dos fundos.
Leitura complementar : Fiche classe 2026 PT: rumores, informações confiáveis e dicas para o retorno
Na prática, isso significa que um comprador em VEFA, cujos pedidos de fundos se estendem por vários meses, pode substituir seu seguro de mutuário após a assinatura da oferta. O objetivo: reduzir o custo total do crédito ao obter uma melhor taxa de seguro, o que modifica o TAEG para baixo. O banco tem então 10 dias úteis para aceitar ou recusar a substituição, desde que o novo contrato respeite a equivalência de garantias.
Muitos guias se concentram na negociação da taxa de juros antecipadamente. A questão de quanto tempo para desbloquear os fundos de um empréstimo imobiliário também depende dessa etapa: se uma substituição de seguro for iniciada durante o período de desbloqueio, a emissão de um aditivo pode prolongar o cronograma por alguns dias. Antecipar essa etapa, ou reservá-la para uma fase posterior, faz parte da arbitragem a ser realizada.
Leia também : Como Escolher o Produto Ideal para Revender e Gerar Lucros?
Pedido de fundos do notário e transferência bancária: o ponto de atrito real
O notário emite um pedido de fundos alguns dias a uma semana antes da data prevista para a assinatura do ato autêntico. Os fundos devem estar obrigatoriamente na conta do notário no dia da assinatura. Se a transferência chegar atrasada, a assinatura é adiada, com consequências em cascata para a liberação do imóvel e o planejamento da mudança.
Os prazos de transferência clássicos na França são de 48 a 72 horas úteis para uma transferência nacional. Para uma transferência internacional ou um valor elevado que necessite de verificações de conformidade, esse prazo pode chegar a cinco dias úteis.
O que bloqueia concretamente do lado do banco
O banco não aciona a transferência automaticamente ao receber o pedido de fundos. Ele verifica primeiro se todas as condições suspensivas foram atendidas, se o seguro do mutuário está devidamente em vigor e se o dossiê está completo. Se faltar um documento ou se um documento tiver expirado (como o atestado de seguro residencial, por exemplo), o processo é interrompido.
Os retornos de campo divergem sobre esse ponto: alguns compradores obtêm a transferência em dois dias após o pedido de fundos, outros esperam mais de uma semana. A restrição não vem apenas do notário, mas da coordenação entre três atores (banco, notário, vendedor) cujos circuitos internos não estão sincronizados.
- O notário envia o pedido de fundos por correio ou por meio digital, dependendo dos cartórios. O formato escolhido pode adicionar um a dois dias.
- O banco processa o pedido de fundos por meio de seu serviço de back-office, cuja carga de trabalho varia conforme o período (final de trimestre, verão, festas).
- O vendedor às vezes deve fornecer documentos complementares (diagnósticos atualizados, liberação de hipoteca) cuja ausência bloqueia o desbloqueio do lado do notário.
Desbloqueio dos fundos em VEFA: um calendário por etapas a ser monitorado
A compra na planta introduz uma mecânica diferente. Os fundos não são liberados de uma só vez, mas em parcelas sucessivas, dependendo do andamento das obras. Cada pedido de fundos do promotor aciona um pedido de desbloqueio parcial junto ao banco.
O calendário típico segue os patamares regulamentares:
- Um primeiro pagamento na conclusão das fundações.
- Desbloqueios intermediários na colocação da cobertura, e depois na colocação das janelas.
- O saldo na entrega do imóvel, após a eliminação de eventuais reservas.
Entre cada pedido de fundos, juros intercalados incidem sobre as quantias já desbloqueadas. Esses juros se somam às parcelas ou são adiados, conforme os termos do contrato. Quanto mais o canteiro de obras se estende, maior é a conta. Verificar o cronograma previsto do promotor antes de assinar a oferta de empréstimo permite estimar o custo real desses juros.
Acelerar o desbloqueio dos fundos imobiliários: o que funciona e o que é mito
Várias recomendações circulam para reduzir os prazos. Nem todas têm o mesmo valor.
Preparar um dossiê completo desde o pedido de empréstimo
Esse é o fator mais eficaz. Um dossiê incompleto é a principal causa de atraso do lado do banco. Holerites, declarações de imposto, extratos bancários, atestado de seguro: cada documento faltante gera um vai e vem que adiciona vários dias.
Reiterar com o banco após o pedido de fundos
Os dados disponíveis não permitem concluir que a reiteração acelera sistematicamente o tratamento. No entanto, ela permite detectar um bloqueio (documento faltante, erro de referência no pedido de fundos) antes que se torne crítico. Um telefonema ao conselheiro bancário no dia seguinte ao envio do pedido de fundos continua sendo uma precaução razoável.
Escolher um notário reativo
A rapidez na transmissão do pedido de fundos varia de um cartório para outro. Alguns cartórios digitalizam integralmente o processo, outros ainda funcionam por correio. Um pedido de fundos enviado por meio eletrônico economiza um a dois dias em comparação com um envio postal.
O desbloqueio dos fundos continua sendo uma etapa onde a paciência é muitas vezes mais útil do que a agitação. A margem de manobra real do comprador está na fase anterior: completude do dossiê, escolha do notário, antecipação do seguro do mutuário. Uma vez que o pedido de fundos é emitido, o cronograma depende amplamente dos circuitos internos do banco, sobre os quais o mutuário tem apenas uma influência limitada.