Zwischen der Unterzeichnung des Darlehensangebots und dem Zeitpunkt, an dem die Mittel auf dem Konto des Notars eingehen, können mehrere Wochen vergehen. Diese Verzögerung, die von den Käufern oft unterschätzt wird, hängt mit einer Validierungskette zusammen, die die Bank, den Notar, den Versicherer und manchmal sogar den Verkäufer selbst umfasst. Das Verständnis jedes Gliedes dieser Kette ermöglicht es, zu identifizieren, wo der Prozess ins Stocken gerät und an welchen Hebeln konkret angesetzt werden kann.
Gesetz Lemoine und Kreditversicherung: ein unbekannter Hebel vor der Freigabe der Mittel
Seit dem Inkrafttreten des Gesetzes Lemoine am 1. Juni 2022 kann jeder Kreditnehmer seine Kreditversicherung jederzeit wechseln, ohne auf ein Jubiläumsdatum warten zu müssen. Diese Möglichkeit gilt auch zwischen der Erstellung des Darlehensangebots und der tatsächlichen Freigabe der Mittel.
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In der Praxis bedeutet dies, dass ein Käufer in VEFA, dessen Mittelabrufe sich über mehrere Monate erstrecken, seine Kreditversicherung nach der Unterzeichnung des Angebots ersetzen kann. Ziel ist es, die Gesamtkosten des Kredits zu senken, indem ein besserer Versicherungssatz erzielt wird, was den effektiven Jahreszins (TEAG) senkt. Die Bank hat dann 10 Werktage Zeit, um die Substitution zu akzeptieren oder abzulehnen, vorausgesetzt, der neue Vertrag erfüllt die Gleichwertigkeit der Garantien.
Viele Leitfäden konzentrieren sich auf die Verhandlung des Zinssatzes im Voraus. Die Frage, wie lange es dauert, die Mittel eines Immobilienkredits freizugeben, hängt ebenfalls von diesem Schritt ab: Wenn während der Freigabephase eine Versicherungsersatzmaßnahme eingeleitet wird, kann die Ausstellung eines Nachtrags den Zeitplan um einige Tage verlängern. Diese Vorgehensweise im Voraus zu planen oder sie auf eine spätere Phase zu verschieben, gehört zu den zu treffenden Entscheidungen.
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Mittelabruf des Notars und Banküberweisung: der tatsächliche Reibungspunkt
Der Notar gibt einige Tage bis eine Woche vor dem geplanten Termin zur Unterzeichnung der Urkunde einen Mittelabruf aus. Die Mittel müssen am Tag der Unterzeichnung unbedingt auf dem Konto des Notars sein. Wenn die Überweisung verspätet eintrifft, wird die Unterzeichnung verschoben, was kaskadenartige Auswirkungen auf die Freigabe der Immobilie und den Umzugszeitplan hat.
Die üblichen Überweisungsfristen in Frankreich betragen 48 bis 72 Stunden für eine nationale Überweisung. Bei einer internationalen Überweisung oder einem hohen Betrag, der Überprüfungen der Konformität erfordert, kann dieser Zeitraum bis zu fünf Werktage betragen.
Was konkret auf Seiten der Bank blockiert
Die Bank löst die Überweisung nicht automatisch bei Erhalt des Mittelabrufs aus. Sie überprüft zunächst, ob alle aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind, ob die Kreditversicherung in Ordnung ist und ob die Akte vollständig ist. Wenn ein Dokument fehlt oder ein Dokument abgelaufen ist (z. B. die Wohngebäudeversicherung), stoppt der Prozess.
Die Rückmeldungen aus der Praxis variieren in diesem Punkt: Einige Käufer erhalten die Überweisung innerhalb von zwei Tagen nach dem Mittelabruf, andere warten mehr als eine Woche. Die Einschränkung kommt nicht nur vom Notar, sondern auch von der Koordination zwischen drei Akteuren (Bank, Notar, Verkäufer), deren interne Abläufe nicht synchronisiert sind.
- Der Notar sendet den Mittelabruf per Post oder auf digitalem Weg, je nach Kanzlei. Das gewählte Format kann ein bis zwei Tage hinzufügen.
- Die Bank bearbeitet den Mittelabruf über ihren Backoffice-Service, dessen Arbeitsbelastung je nach Zeitraum (Quartalsende, Sommer, Feiertage) variiert.
- Der Verkäufer muss manchmal zusätzliche Dokumente bereitstellen (aktualisierte Gutachten, Freigabe von Hypotheken), deren Fehlen die Freigabe auf Seiten des Notars blockiert.
Freigabe der Mittel in VEFA: einen Zeitplan für die Tranchen im Auge behalten
Der Kauf auf Plan führt zu einer anderen Mechanik. Die Mittel werden nicht auf einmal freigegeben, sondern in aufeinanderfolgenden Tranchen, abhängig vom Fortschritt der Arbeiten. Jeder Mittelabruf des Entwicklers löst eine Anfrage zur teilweisen Freigabe bei der Bank aus.
Der typische Zeitplan folgt den regulatorischen Stufen:
- Eine erste Zahlung bei Abschluss der Fundamente.
- Zwischenfreigaben bei der Fertigstellung des Rohbaus und dann bei der Fertigstellung des Daches.
- Der Restbetrag bei der Lieferung der Immobilie, nach Aufhebung eventueller Vorbehalte.
Zwischen jedem Mittelabruf fallen Interimszinsen auf die bereits freigegebenen Beträge an. Diese Zinsen werden zu den Raten hinzugefügt oder aufgeschoben, je nach den Vertragsbedingungen. Je länger die Baustelle dauert, desto höher die Rechnung. Die Überprüfung des voraussichtlichen Zeitplans des Entwicklers vor der Unterzeichnung des Darlehensangebots ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten dieser Zinsen abzuschätzen.
Die Freigabe von Immobilienmitteln beschleunigen: Was funktioniert und was ein Mythos ist
Es kursieren mehrere Empfehlungen zur Reduzierung der Fristen. Nicht alle sind gleichwertig.
Ein vollständiges Dossier bereits bei der Darlehensanfrage vorbereiten
Dies ist der effektivste Hebel. Ein unvollständiges Dossier ist die häufigste Ursache für Verzögerungen auf Seiten der Bank. Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge, Versicherungsnachweise: jedes fehlende Dokument führt zu einem Hin- und Her, das mehrere Tage hinzufügt.
Die Bank nach dem Mittelabruf kontaktieren
Die verfügbaren Daten erlauben nicht den Schluss, dass die Kontaktaufnahme systematisch die Bearbeitung beschleunigt. Sie ermöglicht jedoch, eine Blockade (fehlendes Dokument, Fehler in der Referenz im Mittelabruf) zu erkennen, bevor sie kritisch wird. Ein Anruf beim Bankberater am Tag nach dem Versand des Mittelabrufs bleibt eine vernünftige Vorsichtsmaßnahme.
Einen reaktionsschnellen Notar wählen
Die Schnelligkeit der Übermittlung des Mittelabrufs variiert von Kanzlei zu Kanzlei. Einige Kanzleien digitalisieren den gesamten Prozess, andere arbeiten noch per Post. Ein elektronisch übermittelter Mittelabruf spart ein bis zwei Tage im Vergleich zu einem postalischen Versand.
Die Freigabe der Mittel bleibt ein Schritt, bei dem Geduld oft nützlicher ist als Hektik. Der tatsächliche Handlungsspielraum des Käufers liegt im Vorfeld: Vollständigkeit des Dossiers, Wahl des Notars, Antizipation der Kreditversicherung. Sobald der Mittelabruf ausgegeben ist, hängt der Zeitplan weitgehend von den internen Abläufen der Bank ab, auf die der Kreditnehmer nur begrenzten Einfluss hat.