Tussen de ondertekening van het leningaanbod en het moment waarop de fondsen op de rekening van de notaris komen, kunnen er enkele weken verstrijken. Dit tijdsverschil, vaak onderschat door de kopers, heeft te maken met een keten van validaties die de bank, de notaris, de verzekeraar en soms de verkoper zelf omvat. Begrijpen waar elk schakel in deze keten staat, maakt het mogelijk om te identificeren waar het proces vertraagt en op welke levers concreet kan worden ingegrepen.
Wet Lemoine en kredietverzekering: een onbekende hefboom vóór de vrijgave van de fondsen
Sinds de wet Lemoine, die op 1 juni 2022 in werking is getreden, kan elke kredietnemer op elk moment van verzekering veranderen, zonder te wachten op een verjaardag. Deze mogelijkheid geldt ook tussen de uitgifte van het leningaanbod en de daadwerkelijke vrijgave van de fondsen.
Verder lezen : Onmisbare tips en trucs om ouders dagelijks te ondersteunen
In de praktijk betekent dit dat een koper in VEFA, wiens fondsenoproepen zich over meerdere maanden uitstrekken, zijn kredietverzekering kan vervangen na de ondertekening van het aanbod. Het doel: de totale kosten van de lening verlagen door een betere verzekeringspremie te verkrijgen, wat de APR naar beneden verandert. De bank heeft dan 10 werkdagen om de vervanging te accepteren of te weigeren, op voorwaarde dat het nieuwe contract voldoet aan de gelijkwaardigheid van garanties.
Veel gidsen richten zich op de onderhandeling over de rente vooraf. De vraag hoe lang het duurt om de fondsen van een hypotheek vrij te geven hangt ook van deze stap af: als er tijdens de vrijgaveperiode een vervanging van de verzekering wordt aangevraagd, kan de uitgifte van een wijziging de planning met enkele dagen verlengen. Deze stap anticiperen of deze voor een latere fase reserveren, maakt deel uit van de te maken afweging.
Ook interessant : Samenwonen in een T2: voordelen, beperkingen en tips om valkuilen te vermijden
Fondsenoproep van de notaris en bankoverschrijving: het echte pijnpunt
De notaris doet een fondsenoproep enkele dagen tot een week voor de geplande datum voor de ondertekening van de authentieke akte. De fondsen moeten absoluut op de rekening van de notaris staan op de dag van de ondertekening. Als de overschrijving te laat arriveert, wordt de ondertekening uitgesteld, met kettingreacties op de vrijgave van de woning en de verhuisplanning.
De gebruikelijke overschrijvingsperioden in Frankrijk bedragen 48 tot 72 uur voor een nationale overschrijving. Voor een internationale overboeking of een hoog bedrag dat nalevingscontroles vereist, kan deze termijn oplopen tot vijf werkdagen.
Wat er concreet blokkeert aan de bankzijde
De bank start de overschrijving niet automatisch bij ontvangst van de fondsenoproep. Ze controleert eerst of aan alle opschortende voorwaarden is voldaan, of de kredietverzekering goed is geregeld en of het dossier compleet is. Als er een document ontbreekt of als een stuk is verlopen (bijvoorbeeld een woningverzekeringsbewijs), stopt het proces.
De ervaringen op de werkvloer verschillen op dit punt: sommige kopers krijgen de overschrijving binnen twee dagen na de fondsenoproep, anderen wachten meer dan een week. De beperking komt niet alleen van de notaris, maar van de coördinatie tussen drie partijen (bank, notaris, verkoper) waarvan de interne circuits niet zijn gesynchroniseerd.
- De notaris stuurt de fondsenoproep per post of digitaal, afhankelijk van de kantoren. Het gekozen formaat kan één tot twee dagen toevoegen.
- De bank verwerkt de fondsenoproep via haar backoffice, waarvan de werkdruk varieert afhankelijk van de periode (einde van het kwartaal, zomer, feestdagen).
- De verkoper moet soms aanvullende documenten aanleveren (bijgewerkte diagnoses, opheffing van hypotheek) waarvan het ontbreken de vrijgave aan de notaris blokkeert.
Vrijgave van de fondsen in VEFA: een gefaseerde kalender om in de gaten te houden
De aankoop op plan introduceert een andere mechaniek. De fondsen worden niet in één keer vrijgegeven, maar in opeenvolgende schijven, afhankelijk van de voortgang van de werkzaamheden. Elke fondsenoproep van de ontwikkelaar leidt tot een aanvraag voor gedeeltelijke vrijgave bij de bank.
De standaardkalender volgt de wettelijke mijlpalen:
- Een eerste betaling bij de voltooiing van de funderingen.
- Tussentijdse vrijgaven bij het waterdicht maken, en vervolgens bij het luchtdicht maken.
- Het saldo bij de levering van de woning, na opheffing van eventuele voorbehouden.
Tussen elke fondsenoproep lopen er intercalaire rente over de reeds vrijgegeven bedragen. Deze rente wordt toegevoegd aan de maandlasten of wordt doorgeschoven, afhankelijk van de voorwaarden van het contract. Hoe langer de bouwtijd, hoe hoger de rekening. Het controleren van de verwachte planning van de ontwikkelaar voordat het leningaanbod wordt ondertekend, maakt het mogelijk om de werkelijke kosten van deze rente in te schatten.
De vrijgave van vastgoedfondsen versnellen: wat werkt en wat is een mythe
Er circuleren verschillende aanbevelingen om de termijnen te verkorten. Niet allemaal zijn ze even effectief.
Een compleet dossier voorbereiden bij de aanvraag van de lening
Dit is de meest effectieve hefboom. Een incompleet dossier is de belangrijkste oorzaak van vertraging aan de bankzijde. Loonstroken, belastingaanslagen, rekeningafschriften, verzekeringsbewijzen: elk ontbrekend stuk genereert een heen-en-weer dat meerdere dagen toevoegt.
De bank opvolgen na de fondsenoproep
De beschikbare gegevens maken het niet mogelijk om te concluderen dat de opvolging het proces systematisch versnelt. Het stelt echter in staat om een blokkade (ontbrekend stuk, foutieve referentie in de fondsenoproep) te detecteren voordat deze kritiek wordt. Een telefoontje naar de bankadviseur de dag na het versturen van de fondsenoproep blijft een redelijke voorzorgsmaatregel.
Kies een reactieve notaris
De snelheid van de verzending van de fondsenoproep varieert van het ene notariskantoor naar het andere. Sommige kantoren digitaliseren het proces volledig, andere werken nog steeds per post. Een fondsenoproep die elektronisch wordt verzonden, bespaart één tot twee dagen vergeleken met een postverzending.
De vrijgave van de fondsen blijft een stap waarbij geduld vaak nuttiger is dan onrust. De werkelijke speelruimte van de koper ligt vooraf: volledigheid van het dossier, keuze van de notaris, anticipatie van de kredietverzekering. Zodra de fondsenoproep is gedaan, hangt de kalender grotendeels af van de interne circuits van de bank, waarop de kredietnemer slechts een beperkte invloed heeft.